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多城二手房成交价缘何“集体消失”

来源:智谷趋势 时间:2024-07-25 09:15 阅读

◎智谷趋势(ID:zgtrend) | 瓜片

有没有发现,房价下跌到今天,越来越多的数据,神秘消失了……

南京下架,镇江下架,南通下架!

郑州下架,合肥下架,长沙下架!

杭州下架,武汉下架,珠海下架!

近日,一大批全国知名城市,二手房成交价变成混沌状态。

加上此前早已下架的北京、上海、深圳和西安等一二线城市,超过13座城市的贝壳二手房成交价“集体消失”了!听说苏州和广州也在酝酿。有几座城市,甚至连二手房挂牌的总数量也看不见了。

从大湾区到渤海湾,从长三角到大西北,一道无形的“数据铁幕”,在一夜之间拔地而起,笼罩了整个楼市。

为什么各大城市动作如此迅猛,几乎像商量好一样放下“铁闸”?

为什么楼市调控,终于走到了需要对二手房成交价“动刀子”的这一步?

为什么全面遮蔽掉成交信息,也许会成为楼市走向的关键转折点?

这个动作的背后,大有深意。

二手房市场,是极为重要的“楼市风向标”。最近,风声依然不太妙。

刚刚出炉的国家统计局房价指数显示,全国70个大中城市里的二手房市场“全军覆没”,无一城市环比上涨。

从一二线到三四线,没有一个城市走出“独立行情”。

据测算,5月份二手房价格指数环比下跌1.0%,连续14个月下跌,并且创下了近十年最大跌幅。

阴云笼罩的楼市中,二手房成交价这个东西,渐渐变成了最不讨喜的“受气包”。

由二手房成交价构成的整体信息环境,已经成为阻碍楼市回暖的一大问题,这个“绊脚石”必须搬开了!

为什么呢?

你想啊,同一个小区的成交价对比两三年前,少则跌了几十万,多则跌了上百万。

比如下面这个小区,同样面积的3室2厅,只是朝向和楼层略有不同。2021年成交价295万,2024年成交价跌到130万。

已经不是腰斩了,而是膝盖斩。

没买房的人来一看,心想再等等,万一还没跌到底呢?你不买我不买,明天还能降两百。

买了房的人来一看,彻底心如死灰,一心只想去提前还贷,月供和利息能少一点是一点。

非但没能促进成交,反而加重了观望情绪,顺带激怒了一部分业主。

你可能会问了,难道信息透明不是一个健康市场必须具备的条件吗?难道我买一套几百万的房子,连前面的成交价都没有知情权吗?

对此,答案可能很现实且无奈:

在以贝壳为代表的二手房价格平台上,为了扭转房价整体走势,调控的杀手锏正是——制造信息差。

都不用追溯多远,就在3年前,房价上涨势头烈火烹油之际,为了打压二手房价过快上涨,包括广深在内的不少城市也同样使出了这一招,直接屏蔽了二手房成交记录。

只有当二手房成交价格被遮蔽,政府出台的二手房指导价,才能真正开始发挥作用,政策的引导才能逐步落地。

否则,谁能打破房价上涨/下跌的螺旋?

要知道,在中国楼市,当房价出现单边上涨/下跌的时候,其惯性之强,远超一般人的想象。正如不断自我强化的螺旋,好像根本看不到尽头。

在楼市感受过这种上涨/下跌力量的业主,想必都有感受了。

需要指出的是,在这种上涨/下跌螺旋形成的过程中,房地产中介扮演了极为关键的角色。

这是因为,中国采用的是房产交易的居间经纪,中介一手托两家,靠撮合成交来获得佣金回报。这种模式,有两个好处。

一是让中介可以保持中立,既不偏向买家,也不偏向卖家。二是效率更高,不容易出现买卖双方扯皮。

但是!

当房价出现单边上涨/下跌的时候,居间经纪模式的弊端就暴露出来了。

就拿当下来说吧,为了撮合交易,一部分急于赚钱的中介,开始疯狂“围猎”不愿降价的业主,甚至爆发了双方的战争。

前段时间,深圳某中介公司就被曝出一份“促成交的SOP(标准化流程)”,惊掉了不少业主的下巴。这套流程的宗旨就是:

尊重规律,把握人性,找准软肋。

中介公司会直接要求中介们,在每个小区挑出一套房源“虚报低价”,并鼓励同行间传播。

为的就是,给业主们传递焦虑的情绪,让业主主动降价。

一位自媒体博主 @猪哥哥 曾针对此类二手房压价行为,给出过非常有画面感的描述:

(如同)十万人参加一个沙滩音乐会,天空出现一片乌云,少数胆小的人担心下雨陆陆续续离场。此时,沙滩上有数千个声音:等会要下鸡蛋大的冰雹啦!

恐慌迅速蔓延,人群开始踩踏,降价也就变得无可避免,甚至进一步形成“暴跌螺旋”。

这对稳定房价,构成了巨大的挑战。面对这一类乱象,官方当然不会袖手旁观。

比如,前段时间,长沙市住建局牵头会同多个部门,严查中介涉嫌恶意压低二手房价格等违规违法行为。

北京日报也发文喊话:别用特例唱衰北京楼市。

这次“成交价消失”的背后,会不会也有官方的意思呢?你懂的。

可以确认的是,遮蔽二手房成交价,绝对是指向“稳房价”的一记大招,精准、高效、不讲理。

让二手房成交价“失踪”,之所以至关重要,不仅是为了稳住二手房价格,还有很重要的一层意义:

稳住新房市场。

当前,中国楼市调控走到了哪一步?毫无疑问,开发商手上仍然有大量的新房,急于出货,正在“以价换量”。

降价去库存,是当下的主旋律。

今年前5个月,全国新建商品房销售面积3.7亿平米,同比下降20.3%,新建商品房销售额3.6万亿元,同比下降27.9%。(数据来源:中指院)

尽管降幅在收窄,但复苏还有很长的路要走,绝不是一朝一夕的事。

在这种形势下,稳住二手房价格,就变得极为重要了。如果新房在降价去库存的同时,二手房还跌跌不休,那就很容易出现一种局面:

降价竞赛。

所以,这里就出现了一个微妙的格局:如果二手房不能稳住,新房就无法回暖;如果新房不能复苏,二手房也难以企稳。

我拿杭州给你举个例子吧。前几年,杭州“打新”狂潮汹涌,连房企董事长都跑去排队打新了,简直像疯魔一样。为什么?还不是因为新房价格,跟二手房存在巨大倒挂。

2014年到2023年这十年里,杭州的新房一直都是遥遥领先二手房。大部分年份新房比二手房多卖出近2倍,2014年和2021年甚至夸张到3.4倍和2.4倍。

也就是说,杭州新房市场的繁荣,是建立在二手房价格坚挺的基础上。如果二手房不断下跌,倒挂红利消失,泡沫将会瞬间破裂。

那可是地动山摇啊。

今年年初,杭州贝壳研究院公布了一组数据:

2023年底,杭州十区新房成交均价提到了3.5万/方,二手房成交均价却下滑到了3.1万/方。

杭州市区新房/二手月度住宅均价走势,来源:杭州贝壳研究院

危险的信号出现,排队摇号的人群迅速散去。去年杭州新房的成交量,相比2021年高峰期缩水近1/2。

今年,杭州二手房成交量,已经反超了新房。

这样的局面,你说能让它持续下去吗?救市还怎么玩?可把地方愁坏了。

下面几组数据,足以说明情况已经多么焦灼:

今年1-5月,百强房企实现销售操盘金额14133.7亿元,同比降低44.3%;

与此同时,近七成销售百强房企尚未拿地,TOP5央国企拿地“大跳水”;

去年拿地金额和面积排全国第一的保利,从拿地TOP10消失;

所以,大家也不要嫉妒新房,ZF救新房也是为了救楼市,让房地产运行回到正常轨道,那么二手房的价格,也就回暖有希望了。

你说对吧?

就在几天前,国常会定调房地产的下一步工作。通稿中明确表示,房地产业发展关系人民群众切身利益,关系经济运行和金融稳定大局,可见高度重视。

会议中有一句话非常值得关注:

要充分认识房地产市场供求关系的新变化,顺应人民群众对优质住房的新期待,着力推动已出台政策措施落地见效,继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路,又要稳妥把握、扎实推进。

你看,关于存量房产的大动作,这不马上就推出来了吗?

最近的楼市,传来一系列重大的信号,显示出微妙的变化,政策的调整速度、频次,在逐步加速,市场也开始作出了响应。

对二手房市场来说,一个积极信号是:全国各地的“老破小”,成交速度明显加快。

位于北京、上海、广州、杭州、南京、成都等核心城市的二手房,尤其是位于核心区、交通便利、总价低或有教育资源加成的“老破小”,正在被刚需群体迅速“扫货”。

年轻人不是不买房,而是没有看到上车的“性价比”。楼市本没有刚需,房价跌到位了,也就有了刚需。

这个漫长的冬天,总是要过去的。

网友看法

1、网友用户5085389128760:这就是典型的掩耳盗铃!不想看就装看不见!

2、网友神秘旭日dZ:房价下跌趋势明显,二手房交易信息下线,凸显此地没银三百两,对稳房价起了反作用。房价在高位运行和收入脱节,在供需反转和对预期收入失去信心时,房价下跌是任何措施都无法阻挡。房价下跌符合大部分群众利益,也是大势所趋,市场规律。

3、网友一乐900:说了一大堆,有啥用?有人想涨,有人想跌,博弈中。

4、网友博爱161383998:掩耳盗铃,又能欺骗多久呢?

5、网友四季平安:说一干道一万,百姓没收入支撑拿什么来买房?????房地产业总不能靠极少数有钱来玩吧?????

6、网友好学山丘z:二手房下跌的太快了,新房卖不动了,新房销量如果还没有好转,下一步政策很可能二手房禁止销售。只有这样房地产经济才能软着陆。

7、网友借我半张床666:不是吧,前些天苏州排队买房!!

8、网友人生几何!:'出生人口上不去,收入上不去,一切都是水中捞月

9、网友周梁:房价下跌是正常的市场反映。

10、网友柳树绿叶539:等几年最底时买一个[捂脸]

11、网友假面大哥:防止价格踩踏,聪明人抢跑卖房

12、网友牧笛悠扬声声慢:纸包不住火的,这样操作,楼市就是气息奄奄,苟延残喘了!

13、网友传歌发财:到处都是卖不出去的房子。 物以稀为贵,白菜多了自然会降价,由市场决定是最好的选择。 国家干预房价只会使穷人更穷富人越富。

14、网友端庄优雅糯米kg:这此中介屏蔽同城同楼盘以前的成交价,说白了就是不让后来想买同一个楼盘的二手买主有个实交参考价位,再说直白一点就是蒙到一个算一个,[捂脸]

15、网友深圳-里田:那就横盘不卖就行了。 只要经济回暖,工资涨起来,房价才能根本上涨起来

16、网友爱侃瓜哥:上海还是可以看到的呀

17、网友百姓用户:掩掩耳盗铃而已,看不见更好,钱省下了,否则不小心又掉进坑里了。

18、网友新东风速递:合肥自认是一线城市,书包房集中在市中心老破小,原来是机关单位宿舍,其他区域学区及其拉胯。书包房唯一的几个高层被几个中介垄断,挂架5万起。全市其他一万多的房价就指着割点韭菜,地卖的差不多了,后面割什么?

19、网友多才艺术家A:为了去新房库存卖地,打压二手房。

20、网友优雅溪流7A:怕价格太低[捂脸]

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